分筆の登記が必要になる ５つの原因
個人が建物を新築しようとするときに、その計画地をいくつかに 分割（ 不動産登記法でいうところの 分筆 ）しなければならなくなるケースには、おおよそ以下の ５つの原因 が考えられます。なお、必ずひとつに限られるというわけではなく、実際には複合的になることのほうが多いです。
◆ 親族等 別世帯の建築
◆ 土地の一部分の売買
◆ 道路の後退義務 （セットバック）
◆ 税負担の効率化
◆ 市街化調整区域内での開発行為
以下、簡単なご説明になります。該当するものはどちらでしょうか。
親族等 別世帯の建築
住宅ローンを組んで建築するときに、新築建物の底地になる部分のみを分筆する。
→ 抵当権の及ぶ範囲を小さくし、親族への負担を軽くする。
→ 金融機関によっては底地だけにとどまらず、同じ土地に乗っている建物すべてを新築建物の抵当扱いとするところもある。
土地の一部分の売買
ひと筆まるごとではなく、一部分だけを売買で取得、または譲渡する。
道路の後退義務 （セットバック）
建築基準法に基づく拡幅の義務がある場合に、計画線から算出される後退部分を分筆する。
→ 後退をしないと建築の許可は下りない。
→ 分筆の費用が助成される市町村は多い
税負担の効率化
新築建物の底地部分だけを分筆によって切り離し、筆全部を宅地評価されるという不利を回避する。
→ 建築地が農地等の場合はとくに有効
市街化調整区域内での開発行為
市街化調整区域内で建築する場合は、その地域の面積要件に合わせて分筆する。
→ 敷地の最低面積は市町村によって異なる（ 200㎡以上、300㎡以上など ）
→ 逆に最大面積は農家か農家でないかで分かれる（ 農家1000㎡以内、非農家500㎡以内 ）
→ 開発行為ということで言えば、市街化区域内で開発にあたる面積要件を回避するなどの原因もある。
いかがでしたでしょうか。ひとくちに「 家を建てる 」といっても、案件ごとに求められる諸条件は実にさまざまで、とにかく無駄のない的確な処理をしておきたいところです。
敷地の分割と 土地の分筆の違い
さて、建築を検討されているかたにはおさらいになるかもしれませんが、建築の現場でよく出てくる上記２語の相違点を確認しておきます。
敷地の分割 （ 根拠法令 / 建築基準法 ）
ひとつの敷地にはひとつの建物しか建てられないという「一敷地一建物の原則」にのっとり、底地を 便宜上で分割すること。主に市街化区域内で行われる。建築確認図書の敷地番の記載は「○○番の一部」という表現になる。
土地の分筆 （ 根拠法令 / 不動産登記法 ）
敷地の実測調査をし、関係官庁の許可、隣接地権者の同意を得たむねの書類などを添付して登記申請を行ない、新たに登記簿を作ること。
上記のとおり、敷地の分割のほうでは、実測をかけて境界を確定させるという段取りは発生しません。当然その分の費用もかかりませんが、目的とする許可が取れなかったり、案件によっては後日問題が発生する可能性があるということになります。
建物本体のことは建築基準法の枠内だけで適切に処理することができます。ただ不動産の社会的な価値はいつも登記簿を中心に処理されていきます。費用対効果を考えたうえで吉と出るなら、許可を要する案件はもちろんのこと、選択の余地のあることについてもまた効果的な処理をしていきたいものです。
当事務所の登記費用
測量を要する業務はいつも一現場ごとのオーダーメイドであり、なかなか即答というふうには参りません。ただそれではあまりにも不親切と思い、下項にて、想定した案件の基本内容と予想される費用とをご提示し、更にそこからの加減算のポイント等を列記しました。ご検討の際の一助となれば幸いです。
→ 調査士の費用計算
分筆登記の処理期間
取りたてて問題のない通常案件の場合は大体１か月前後です。建築士さんが決まっている場合はその先生との折衝を行ない、もっとも効率的な工程を策定し、実際の処理をいたします。
より価値的な未来へ
単に建築のための分筆と言っても、建物をたてる前には必ず行わなければならない種類のものと、当時は行なわなかったけれども再検討した結果やはりやっておきたいもののふたつがあると思います。
どちらにせよ、ご依頼者様がより価値的な未来を手にするためのお手伝いをさせていただけるのであれば、光栄これに過ぎたるはありません。
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