調査士のする登記

登記と調査士

一般の方がこの用語に出くわすのは多分一生に１回、あっても２回くらいなのではないでしょうか。例えば１度目はマイホームを建てたとき、そして２度目は相続のとき。

あまり耳にする言葉ではありません。正直言うと当の自分がそんな感じで、調査士という資格の存在を知ったのも実は結構な大人になってからでありました。

＊ここでお話するのは不動産の登記についてです。ご存じのとおり登記には会社登記というものもあり、その他に船舶登記、立木登記、後見登記などもありますが、ここでは触れません 。

登記とは

不動産を新たに購入したとか、もともと持っていた不動産（建物）に増改築をして登記の内容に変更が生じたりしたときに、 法務局 という国の機関に申請するところから始まります。

登記官 というお役人が「その申請内容に間違いはないのか」という審査をし、問題がないことを確認し了承したあと、その内容を 登記簿 に載せ、そこで初めて 登記された ということになります。

言い張るだけではいけません。実態が動いているんだから問題ないだろうということでもありません。不動産は必ず 登記 をして初めてその事実を宣言することができるのです。

調査士とは

登記のうちの、 表題部 についての申請を所有者に代わっておこなう代理人のことです。

不動産登記と言っても実は２種類あります。↓ に添付したのが実際の登記簿です。

＊個人情報はすべて削除してあります 。お見苦しい点についてはご容赦ください。 

謄本例

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（ ↑はダウンロードのため、多少重いです ）

謄本のミドリ矢印で示した部分がお話した表題部 。下のアオ矢印で示した部分を権利部と言います。

表題部では土地がどの町のどこに、どのくらいの広さで存在して今どんな目的で使われているかを記しています。 権利部ではその土地はどこそこに住む何の誰兵衛のものであるということを示しています。

この表題部の 登記申請を代理するのが調査士であり、権利部の登記申請を代理するのが司法書士です。お互いがお互いの業務のみを行なうという業務分担の関係にあります。調査士は権利部の登記に関わることはできませんし、その逆もまたしかりです。

調査士よりも有名？な資格に測量士というものがあります。こちらは登記行為を行なうことはできず、民有地の境界確認を行なうこともできません。測量士ができるのは官公庁が発注した道路整備などの公的業務に留まり、登記を目的とした民間の測量を行なうことはできません。行なったとしても登記すると決まれば、調査士がまた測量しなおさなければなりません。

測量士が来て測量を行ない、その事務所の代表者が調査士でもないのに登記できていたというときは後事お気をつけください。残念ながらあなたの会ったこともない調査士の方が名義貸しをしている可能性があります。何がまずいのかというと、登記されたその測量図には結果的に責任を持つ者がいなくなる可能性があるということにあります。

今でも時々、家の耐震診断をしてくれとか、購入予定の土地の価格を査定してくれとかのお話が来ることがあります。果ては旦那さんの浮気調査まで。大変申し訳ありませんが、そのご期待に沿うことはできません。念のため、申し添えました。

 ■不動産登記には２種類あり